Zinsen, Demographie, Preise: Wird der US-Immobilienmarkt zur Wachstumsbremse?
Sinkende Verkaufszahlen, mangelnde Bezahlbarkeit, Druck auf die Mieten und nun auch noch steigende Zinsen: Der US-Immobilienmarkt droht zu einer längerfristigen Wachstumsbremse zu werden. Müssen die Preise nun sinken?
Lesezeit 5 min
Der US-Immobilienmarkt erlebt eine ausgeprägte Flaute. Die Verkäufe bestehender Häuser liegen seit 2023 rund 25 % unter dem Niveau von 2019 und befinden sich auf dem niedrigsten Stand seit 1995. Damals war die US-Bevölkerung noch rund 20 % kleiner als heute.
Der Immobilienmarkt ist für die Gesamtwirtschaft äußerst relevant und macht mit allen mit dem Hausbau verbundenen Aktivitäten etwa ein Sechstel des US-BIP aus. Zusätzlich spielt der Häusermarkt eine entscheidende Rolle für das Verbrauchervertrauen.
Hypothekenzinsanstieg trifft auf schwachen Immobilienmarkt
Nachdem Anfang des Jahres der durchschnittliche Hypothekenzins für 30-jährige Kredite erstmals seit dem Jahr 2022 unter die Marke von 6 % fiel und es zu einem vorübergehenden Anstieg der Refinanzierungsaktivitäten kam, hat der Ausbruch des Iran-Kriegs einen erneuten Anstieg der Zinsen nach sich gezogen. Dieser Zinsanstieg trifft auf einen Immobilienmarkt in schwacher Verfassung und könnte zu einer handfesten Krise führen.
Die jüngsten Quartalszahlen des Hausbauunternehmens KB Home zeigen wie im Brennglas, vor welchen Herausforderungen der Immobilienmarkt in den USA steht. Der durchschnittliche Verkaufspreis von KB Home (ISIN: US48666K1097, WKN: 876635) fiel von etwas über 500.000 USD im Vorjahresquartal auf knapp über 452.000 USD. Konkurrent Lennar (ISIN: US5260571048, WKN: 851022) meldete einen durchschnittlichen Verkaufspreis auf dem Niveau von 2017.
SeekingAlpha Analyst Brett Jensen sieht den Immobilienmarkt in einem Lock-in-Effekt gefangen. In der Pandemie und kurz danach lockerte die US-Notenbank Federal Reserve die Geldpolitik drastisch. Zum QE gehörte auch der Kauf hypothekenbesicherter Wertpapiere. Die dreißigjährigen Hypothekenzinsen sanken damals erstmals in der Geschichte des US-Immobilienmarktes unter die Marke von 3 %. Seitdem hat sich das Zinsniveau jedoch mehr als verdoppelt. Viele potenzielle Hausverkäufer mit älteren Darlehen dürften diese deshalb nicht aufgeben und trotz Umzugswünschen in ihren Häusern wohnen bleiben.
"Dieser Lock-in-Effekt trägt zur geringen Aktivität auf dem Immobilienmarkt bei. Der Anteil der Hausbesitzer mit Hypothekenzinsen von 4 % oder weniger ist im vierten Quartal auf 50,6 % gesunken, nach einem Höchststand von etwas über 65 % im ersten Quartal 2022", sagt Jensen.
Babyboomer schwinden, Einwanderung geht zurück
Zudem kommen zwei demografische Komponenten ins Spiel. Eine betrifft die Alterung einer zahlenmäßig starken Generation. Jensen erinnert daran, dass der älteste Baby-Boomer in den USA im Jahr 2026 das 80. Lebensjahr erreicht. Die Generation besitzt einen Großteil der Immobilien des Landes, inklusive rund 57 % der Ferienhäuser und 58 % der renditestarken Mietobjekte. "Dies wird das Wohnungsangebot in den kommenden Jahren erhöhen, da Häuser verkauft werden, um Erbschaften zu regeln, Steuern zu zahlen und/oder die steigenden Gesundheitskosten im Alter zu decken", warnt Jensen.
Die zweite demografische Komponente betrifft die Einwanderung. Der starke Zustrom aus den Jahren 2021 bis 2024 kehrte sich 2025 unter der Trump-Regierung um. Viele der Einwanderer sind Mieter - deren Nachfrage nun wegfällt.
Jensen verweist zudem auf angebotsseitige Ursachen. In vielen Ballungsräumen stagnieren oder sinken die Mieten. "Niedrige Zinsen und ein starker Anstieg der Binnenmigration während der Covid-Pandemie führten zu einem massiven Bauboom von Mehrfamilienhäusern, insbesondere im Sunbelt."
Außerdem werden verstärkt Bürogebäude umgewandelt. Anfang 2026 durchliefen landesweit 90.000 Wohnungen einen Umwidmungsprozess. Das waren 28 % mehr als im Vorjahr und ein Mehrfaches von den rund 23.000 Wohnungen im Jahr 2022. Die Konsequenz: Die Leerstandsquote für Wohnungen erreichte Anfang des Jahres den Rekordwert von 7,4 %.
Neuen Schwung in den US-Immobilienmarkt bringen könnten nur deutlich sinkende Zinsen. Doch die Hoffnungen darauf schwinden. Der durchschnittliche Zinssatz für 30-jährige Hypotheken lag in der Woche zum 26. März bei 6,38 %. Die Zinsen für Annuitätendarlehen sind damit höher als im September 2024, als die US-Notenbank den Zinssenkungszyklus einleitete.
"Meiner Ansicht nach muss sich die Bezahlbarkeit um 30 bis 40 % verbessern, bevor der Wohnungsmarkt wieder zu einem bedeutenden Motor der US-Wirtschaft werden kann. Da die Hypothekenzinsen nicht mitspielen, bedeutet dies, dass dies nur durch eine Kombination aus steigenden Löhnen und sinkenden Immobilienpreisen erreicht werden kann", sagt Jensen.