Überforderte Käufer: Der US-Immobilienmarkt zeigt Anzeichen von Schwäche
Die Preise auf dem US-Immobilienmarkt entwickeln sich schwach. Noch immer sind die Preise im Vergleich zu den Einkommen höher als im langfristigen Durchschnitt. Einer Schätzung zufolge ist der Anteil der Häuser mit Wertverlusten so hoch wie zuletzt 2012.
Lesezeit 5 min
Der US-Immobilienmarkt entwickelt sich heterogen, zeigt insgesamt aber einige Zeichen von Schwäche. Laut dem Dienst Realtor.com wurden im Oktober etwas mehr als 20 % der aktiven Immobilienangebote im Preis gesenkt - deutlich mehr als in den letzten Jahren und anteilig etwa doppelt so viele wie während der Covid-19-Pandemie.
Die Käufer sind offenbar sehr preisbewusst. Laut Daten der National Association of Realtors (NAR) standen Immobilien, die erst nach einer Reduzierung des initial veranschlagten Preises verkauft werden konnten, fünfmal so lange auf dem Markt wie Objekte, bei denen der erste Preis durch einen Käufer akzeptiert wurde. Dies deutet darauf hin, dass auch moderat überhöhte Preise für Käufer ein Ausschlussgrund sind.
Joel Berner von Realtor.com sagt: "Käufer haben heute mehr Zeit und Verhandlungsmacht, um in Ruhe nachzudenken, Angebote unter dem Angebotspreis abzugeben und Hausinspektionen durchführen zu lassen."
Bei 57 % der inserierten Häuser wurde der Preis gesenkt
Den NAR-Daten zufolge wurden zuletzt rund 57 % der verkauften Häuser mindestens einmal im Preis gesenkt. Dies deutet dem Dienst zufolge darauf hin, dass viele Verkäufer mit unrealistischen Preisvorstellungen in den Markt eintreten. Zwischen 2020 und 2024 lag der Anteil bei etwa 47 %.
Die NAR berechnet den Housing Affordability Index. Dieser stand zuletzt bei ziemlich genau 100 Punkten. Ein Wert von 100 Punkten bedeutet, dass das Median-Familieneinkommen gerade ausreicht, um die Bedingungen der Finanzierung für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 20 % Eigenkapital und 30-jähriger Festzinshypothek zu erfüllen. Seit 2022 bewegt sich der Wert des Indexes nahe bei 100 Punkten. In den Jahren davor lag der Index deutlich höher: Bei mehr als 200 Punkten Anfang 2013 und bei mehr als 175 Punkten Anfang 2021.
Moderat sinkende Zinsen werden an der Situation wenig ändern, da die Preise im Vergleich zu den Einkommen im langfristigen Durchschnitt deutlich erhöht sind. Dies zeigt ein Blick auf den Vergleich von Intercontinental Exchange (ICE) Home Price Index und Census Bureau. Demnach liegt der Preis für eine durchschnittliche Immobilie derzeit beim gut 5-fachen des Median-Haushaltseinkommens. Im 50-jährigen Durchschnitt lag dieser Wert beim gut 4-fachen.
US-Häuser kosten 25 % mehr Einkommen als im langjährigen Durchschnitt
Andy Walden, Leiter der Abteilung für Hypotheken- und Wohnungsmarktforschung, bringt die Ursache für die "Affordability-Crisis" auf den Punkt. "Die mangelnde Bezahlbarkeit auf dem heutigen Markt ist größtenteils darauf zurückzuführen, dass die Immobilienpreise schneller steigen als die Einkommen." Diese Entwicklung habe sich durch die schwache Preisentwicklung der letzten zwölf Monate nur wenig entspannt.
NAR-Daten zeigen, wie sich die Anforderungen an das Einkommen in den vergangenen Jahren verändert haben. Haushalte mit einem Jahreseinkommen von 75.000 USD konnten sich im August nur 21 % der in den USA angebotenen Immobilien leisten. Zum Vergleich: Diese Haushalte konnten sich vor der Pandemie im August 2019 fast die Hälfte aller angebotenen Immobilien leisten.
Die Zurückhaltung vieler Kaufinteressenten spiegelt sich in den Preisen wider. Die Hauspreise in den 20 größten US-Städten stiegen gemessen am Case-Shiller-20-Index gegenüber dem Vorjahr um lediglich 1,36 % und damit so langsam wie seit Juli 2023 nicht mehr.
Zillow: 53 % der Häuser mit Wertverlust im letzten Jahr
Der Makler Zillow schätzt, dass bis Oktober 53 % der Häuser im Vergleich zum Vorjahr an Wert verloren haben. "Dieser Anteil ist von nur 16 Prozent vor einem Jahr sprunghaft angestiegen. Dies ist der höchste Anteil an Häusern mit Wertverlust seit April 2012, als der Einbruch des Immobilienmarktes seinen Tiefpunkt erreichte", heißt es in einem Bericht des Unternehmens.
Es gibt allerdings erhebliche regionale Unterschiede. Chicago führt weiterhin mit einem jährlichen Preiszuwachs von 5,5 %, gefolgt von New York mit 5,2 % und Boston mit 4,1 %. Dagegen verzeichnete Tampa einen jährlichen Rückgang von 4,1 % - den stärksten Einbruch unter den erfassten Metropolregionen und den elften Monat in Folge mit negativen Jahresrenditen. Auch Phoenix (-2,0 %), Dallas (-1,3 %) und Miami (-1,3 %) blieben im Minus - eine Nachwirkung der großen Nachfrage nach Immobilien in diesen Städten während der Pandemie.