GewerbeimmobilienInvestoren beenden ihre Abstinenz auf dem New Yorker Büromarkt

In New York kehren Mitarbeiter in die Büros zurück. Im Juli 2025 stiegen die Bürobesuche in Manhattan um 1,3 Prozent gegenüber dem gleichen Monat im Jahr 2019, wie aus Daten des Standortanalyseunternehmens Placer.ai hervorgeht. Damit überstiegen die Bürobesuche erstmals in einer US-Großstadt das Niveau von vor der Pandemie.

New Yorker Büros so voll wie vor der Pandemie

New York ist dabei kein Abbild einer im gesamten Land zu beobachtenden Entwicklung, wie Daten von Placer.ai zeigen. Landesweit liegt die Kundenfrequenz in Büros immer noch um 25,6 % unter dem Niveau vor der Pandemie. Los Angeles verzeichnet einen Rückgang von 40 %, San Francisco von 34,6 %, Chicago von 34,2 %, Washington, D.C., von 30,9 %. Nur in Miami (-0,1 %) ist eine mit New York vergleichbare Entwicklung zu beobachten.

Analysten führen verschiedene Gründe für den "Ausreißer" an: Etwa strikte Verpflichtungen zur Rückkehr in die Büros bei großen lokalen Arbeitgebern wie JPMorgan und Goldman Sachs, aber auch gezielte Investitionen in luxuriöse Büroumgebungen. Die Rückkehr in die Büros spiegelt sich auf dem Immobilienmarkt wider: Investoren stellen Immobilienentwicklern wieder deutlich größere Summen zur Verfügung.

"Die Eigentümer von vier New Yorker Wolkenkratzern haben in den vergangenen Wochen den Markt für gewerbliche hypothekenbesicherte Wertpapiere (CMBS) zur Refinanzierung ihrer Schulden genutzt und dabei 3 Milliarden Dollar aufgebracht", heißt es in einem Bericht der FT, die sich auf eigene Daten sowie Daten der Bank of America beruft. Dadurch sei das ausschließlich an New Yorker Büros gebundene Kreditvolumen in diesem Jahr auf 11 Mrd. USD angestiegen.

Markt für CMBS Finanzierungen springt wieder an

Laut BofA-Analyst Alan Todd haben Bauträger in den USA in diesem Jahr mehr als 20 CMBS-Finanzierungen abgeschlossen, die ausschließlich durch Büroimmobilien abgesichert sind. Im gesamten Vorjahr waren es acht, und 2023 gab es keine einzige Finanzierung. New York spielt dabei eine zentrale Rolle.

Ein weiterer Hinweis auf eine strukturelle Erholung des New Yorker Immobilienmarktes sind die sinkenden Leerstandsquoten. Die Verfügbarkeit in Midtown Manhattan sank im zweiten Quartal laut Daten der Immobilienberatungsgesellschaft CBRE auf 15,5 % - nach 18,2 % im Vorjahr.

"Investoren beobachten sinkende Leerstandsquoten und positive Miettrends ... und sagen, dass wir in einigen dieser Märkte vielleicht den Tiefpunkt erreicht haben", sagte Matt Salem, Leiter für Immobilienkredite beim Investor KKR, der in diesem Jahr mit Büros besicherte Kredite im Volumen von 400 Mrd. USD erworben hat.

Ist die Krise auf dem New Yorker Büromarkt damit vorüber? Noch nicht ganz. Die Verschuldungsquoten sind heute niedriger als vor der Pandemie: Kreditgeber verlangen also höhere Sicherheiten. Bei Finanzierungen stehen zudem Objekte mit geringerem Risiko im Fokus: Vor allem solche, die bereits zu großen Teilen an solvente Mieter vermietet sind.

New Yorker Immobilienfonds: Bodenbildung abgeschlossen?

Die schwache Entwicklung des Marktes in den vergangenen Jahren spiegelt sich auch in den Kursen von New Yorker Immobilienfonds wider. Der Vornado Realty Trust etwa notiert aktuell bei 38 USD, nachdem 2006 und 2014 Kurse um 90 USD erreicht worden waren. Zeitweise lag der Kurs jedoch bei rund 18 USD: Ein mehrjähriger Abwärtstrend wurde zwischenzeitlich durchbrochen.

Ein ähnliches Bild zeigt sich beim SL Green Realty Fonds, dessen Anteile aktuell zu rund 57 USD gehandelt werden (die früheren Höchstkurse lagen bei 145 USD). Der zwischenzeitliche Einbruch lokal engagierter Immobilienfonds als Reaktion auf den überraschenden Sieg des Linken Zohran Mamdani bei den Vorwahlen der Demokraten zum Bürgermeister von New York City hat sich nicht fortgesetzt. Ein möglicher Sieg Mamdanis im November stellt ein gewisses Risiko dar: Der Kandidat befürwortet u. a. höhere Steuern und könnte dadurch die Attraktivität des Standortes verringern.