Erste Schließung seit Finanzkrise: Offene Immobilienfonds geraten ins Abseits
Erstmals seit der Finanzkrise stellt ein deutscher offener Immobilienfonds die Rücknahme von Anteilen ein. Die Stimmung in der Branche sinkt dadurch noch tiefer in den Keller und folgt damit den Renditen der Fonds.
Lesezeit 4 min
Es war keine gute Woche für Immobilienfonds. Am Dienstag wurde bekannt, dass die Deka die Risikoeinstufung von drei Fonds - Deka-Immobilien Europa, Deka-Immobilien Global und WestInvest Inter Select - erhöht hat. Zusammen kommen die drei Fonds auf ein Volumen von etwa 36 Mrd. EUR. Die Risikoeinstufung steigt auf einer von 1-7 reichenden Skala von 1 auf 2, wobei 1 das geringste Risiko markiert.
Die Deka begründet den Schritt mit dem Ziel, die Einstufung für Privatkunden-Produkte zu vereinheitlichen. Doch das Misstrauen wächst nach der 17-prozentigen Abwertung eines Fonds von Union Investment, dem UniImmo Wohnen ZBI. Verbraucherschützer hatten bereits auf dem Klageweg versucht, offene Immobilienfonds in höhere Risikoklassen einstufen zu lassen.
Wertgrund Wohnselect D setzt Anteilsrücknahme aus
Am Donnerstag meldete der 290 Mio. EUR schwere offene Immobilien-Publikumsfonds "Wertgrund Wohnselect D", ab sofort die Rücknahme von Anteilen auszusetzen. Es ist das erste Mal seit der Finanzkrise, dass ein Immobilienfonds zu derart drastischen Maßnahmen greift. Im August hatte der Fonds bereits eine Ausschüttung verschoben.
Offene Immobilienfonds leiden unter Mittelabflüssen. Der Wertgrund Wohnselect D etwa hat in den letzten drei Jahren 145 Mio. EUR für zurückgegebene Anteile ausgezahlt - also rund ein Drittel des früheren Fondsvermögens.
Thomas Meyer, Vorstand der Wertgrund Immobilien AG, macht vor allem restriktive Banken als Ursache für die Probleme der Branche aus. Die schleppende Kreditvergabe erschwere Transaktionen. "Wir haben im vergangenen Jahr zwei geplante Verkäufe, einen davon im höheren zweistelligen Millionen-Euro-Volumen, abgesagt. In einem Fall gab es relativ wenige Bieter, im anderen hat sich der Transaktionsprozess aus unserer Sicht zu lange hingezogen. Aktuell rechnen wir mit deutlich mehr als sechs Monaten."
Im Zeitraum der Schließung sollen nun Objekte aus dem Portfolio verkauft werden, um die Rückzahlungswünsche der Anteilseigner zu erfüllen. Diese Wünsche sind umfangreich und summieren sich auf rund 21 %. Meyer sieht in der Schließung "kein Abwicklungsszenario" und will den Fonds so rasch wie möglich wieder öffnen.
Die Ratingagentur Scope hat das Rating für den Fonds vorerst suspendiert. Das Rating bbb+ (AIF) war zuletzt im Juni 2025 aktualisiert worden. Zwar wird die Transaktionsqualität der Wertgrund Immobilien AG ebenso wie die grundsätzliche Portfolioqualität als hoch eingestuft. Es sei jedoch nicht prognostizierbar, in welchem Zeitraum und mit welchem Ergebnis die notwendigen Verkäufe aus dem Immobilienportfolio realisiert werden könnten.
Die Stimmung ist im Keller - die Renditen sind es auch
Markiert die Schließung des Wertgrund Wohnselect D nun eine handfeste Krise für deutsche Immobilienfonds? Die Antwort lautet ja und nein zugleich. Nein, weil der Fonds erstens sehr speziell ist (und ausschließlich in Wohnimmobilien investiert) und zweitens zu den kleineren offenen Publikumsfonds gehört. Ja, weil die Krise längst da ist und die Branche sich fragen muss, wie lange die Geduld der Anleger noch ausreicht.
Während der Aktienmarkt in der breiten Masse an Popularität gewinnt, schrecken offene Immobilienfonds regelrecht ab. Der Deka-Immobilien Europa (ISIN: DE0009809566, WKN: 980956) etwa verzeichnet für die vergangenen Jahre eine Bruttowertentwicklung von insgesamt 7,9 %. Die Berechnungsmethode ignoriert dabei noch den Ausgabeaufschlag von 5 % beim Kauf. Beim hausInvest Fonds (ISIN: DE0009807016, WKN: 980701) wird die Rendite (ebenfalls ohne Ausgabeaufschlag) mit 2,0 % im Jahr angegeben.