Build-to-Rent-MarktWegen hoher Immobilienpreise wird die Wall Street jetzt zum XXL Vermieter

Die Situation auf dem Immobilienmarkt in den USA erinnert an die Lage diesseits des Atlantiks. Viele Bürger würden gern ein Eigenheim erwerben, können sich diesen Schritt aber nicht leisten. Vor allem die begehrten Gegenden sind durch eine Kombination aus hohen Preisen und hohen Hypothekenzinsen oft unerschwinglich.

Eine wachsende Zahl von US-Bürgern wird deshalb zu Mietern. Diesen wachsenden Markt entdecken große Unternehmen für sich. "Build-To-Rent" heißt der neue Trend: Häuser bauen, um sie anschließend zu vermieten.

AvalonBay Communities ist einer der größten Immobilieninvestmentfonds für Mehrfamilienhäuser und neuerdings ein Akteur in diesem Geschäft.Das Unternehmen erwarb für 49 Mio. USD 126 Build-to-Rent-Reihenhäuser in Bee Cave in Texas. Es war die erste Akquisition von Mietwohnungen durch AvalonBay – und absehbar nicht die letzte. Auf dem Plan stehen Investitionen von mehr als 1 Mrd. USD in den Mietwohnungssektor.

"Ziemlich bedeutende, fast neue Anlageklasse"

AvalonBay CIO Matt Birenbaum sieht einen größeren, langfristigen Trend hin zum "Eigenheim zur Miete". "Wir glauben, dass wir uns wirklich in der Anfangsphase dessen befinden, was eine ziemlich bedeutende, fast neue Anlageklasse sein könnte".

Das Marktsegment, das institutionelle Anleger ebenso anzieht wie Private Equity-Investoren, dreht sich um mehr als das allmähliche Aufkaufen von Häusern und Wohnungen auf dem freien Markt.

Bauträger errichten ganze Viertel mit Einfamilienhäusern, deren einziger Zweck die Vermietung ist – anstelle eines Verkaufs, was bislang das eigentliche Kerngeschäft vieler Bauträger darstellte.

Die National Association of Realtors hat Daten des US Census Bureau ausgewertet und kommt ebenfalls zu dem Schluss, dass auf dem US-Immobilienmarkt ein neuer Trend begonnen hat. Von 2021 bis 2023 hat sich der Anteil der Baubeginne im Mietsegment auf 10 % des gesamten Marktes verdoppelt.

Zum ersten Mal seit mehr als zwei Jahren war das Wachstum der Mieterhaushalte in den USA über vier Quartale hinweg stärker als das der Eigenheimhaushalte, wie aus einer Analyse der US-Volkszählungsdaten durch Redfin hervorgeht. Im dritten Quartal stieg die Zahl der Mieterhaushalte um 2,7 %, dreimal schneller als die der Eigenheimhaushalte und die zweitschnellste Rate für Mieterhaushalte seit 2015.

Hypothek 38 % höher als Wohnungsmiete

Solange die Immobilienpreise und die Finanzierungskosten hoch bleiben, dürfte sich dieser Trend fortsetzen. Laut einem CBRE-Bericht fällt die durchschnittliche monatliche Hypothekenzahlung für ein neues Eigenheim 38 Prozent höher aus als die Wohnungsmiete.

Die Investoren wittern ein großes Geschäft – vor allem in den sogenannten Sunbelt-Staaten, wo es genügend Bauland und einen beständigen Zustrom an Erwerbstätigen gibt. Mit Blackstone, Invitation Homes und Pretium Partners sind drei bekannte Großinvestoren als XXL-Vermieter aktiv.

Staatliche Regulierungsbehörden und Wohnungsbaubehörden beobachten das Geschehen aufmerksam und mit einer gewissen Skepsis. So gibt es Berichte über eine höhere Zahl von Zwangsräumungen durch große Vermieter.

Werden die Kapazitäten vom Eigenheimmarkt umgelenkt?

Auch Ökonomen warnen, dass der Build-to-Rent-Trend die Kapazitäten der Bauträger vom Eigenheimmarkt weglenkt, der zur Normalisierung der Preise ein höheres Angebot benötigen würde. Im Sunbelt etwa käme das neue Wohnungsangebot nicht "auf den freien Markt", sondern werde "für Build-to-rent-Aktivitäten umgeleitet", sagt Ermengarde Jabir, von Moody's.

Die Investoren winken ab und verweisen auf den grassierenden Mangel an Wohnraum, dem durch die Bauten entgegengewirkt werden könne. Die Objekte ermöglichten Mietern den Zuzug in begehrte Gegenden, die bei einem Kauf unerschwinglich seien.

Birenbaum von AvalonBay betont außerdem, dass keine Mietobjekte erworben werden, die ansonsten ein einzelner Hausbesitzer erworben hätte. "Wir konkurrieren nicht mit Einzelpersonen, die versuchen, auf dem privaten Markt ein Eigenheim zu erwerben".