Immobilienmarkt: Stabile Hypothekenzinsen in den USA und Europa erwartet
Die Hypothekenzinsen dürften im kurzfristig sowohl in Europa als auch in den USA stabil bleiben und könnten mittel- bis langfristig wieder deutlich steigen.
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Wer eine Immobilienfinanzierung plant, hofft auf sinkende Zinsen. Daraus wird wohl trotz der Leitzinssenkungen dies- und jenseits des Atlantiks nichts: Analysten jedenfalls rechnen mit stagnierenden oder sogar steigenden Zinsen für Hauskredite.
In den USA sind die Hypothekenzinsen seit ihrem Höchststand von über 7 % im Januar leicht gesunken. Der durchschnittliche Zinssatz für die auf dem US-Immobilienmarkt übliche 30-jährige Festhypothek liegt nach Angaben von Freddie Mac derzeit bei 6,3 %. Das ist der niedrigste Stand seit etwa einem Jahr, aber ein weit höheres Niveau als zu den Tiefstständen von unter 3 % im Jahr 2021.
Die Leitzinssenkungen schlagen kaum auf die Hypothekenzinsen durch
Zwar hat die US-Notenbank die Zinsen gesenkt, weitere Zinssenkungen werden zudem in diesem und im kommenden Jahr erwartet. Damit greift die Fed jedoch vor allem in das kurzfristige Zinsniveau ein, während die Hypothekenzinsen sich am langen Ende orientieren.
Nadia Evangelou, leitende Ökonomin und Direktorin für Immobilienforschung bei der National Association of Realtors jedenfalls erwartet "keine großen Veränderungen" am aktuellen Zinsniveau. Die Zinsen für Anleihen mit zehn und mehr Jahren Laufzeit werden durch die Erwartungen der Marktteilnehmer im Hinblick auf die Inflation, die wirtschaftliche Entwicklung und zunehmend auch die Schuldentragfähigkeit der öffentlichen Hand bestimmt.
"Die Besorgnis über die hartnäckige Inflation nach den neuen Zöllen und die Angst vor einem ausufernden Haushaltsdefizit haben die längerfristigen Renditen in diesem Jahr in die Höhe getrieben (...). Dieser Trend wird wahrscheinlich bis 2026 anhalten", schrieb Morningstar-Analystin Sarah Hansen am Mittwoch in einer Notiz.
Die kommenden Zinssenkungen der Notenbank halten Analysten für eingepreist, soweit sie überhaupt am langen Ende wirken. "Sowohl die Rendite der 10-jährigen Staatsanleihen als auch der 30-jährige Festhypothekensatz reagieren vor den eigentlichen Maßnahmen der Fed", sagt Evangelou.
Samuel Tombs, leitender US-Ökonom bei Pantheon Macroeconomics, sieht es ähnlich: "Wir gehen davon aus, dass die neuen Hypothekenzinsen Ende 2026 immer noch bei etwa 6,000 % liegen werden, selbst wenn die Fed bis dahin auf 2,875 % senkt", erläuterte er in einer Mitteilung an Kunden. Analysten von Fannie Ma sehen den durchschnittlichen Zinssatz für eine 30-jährige Hypothek mit festem Zinssatz Ende 2026 bei 5,9 %.
Hypothekenzinsen in Europa: Kurzfristig stabil, danach tendenziell aufwärts
Wie sieht es in Europa aus? Diesseits ist das Zinsniveau für die übliche Laufzeit von zehn Jahren günstiger als zu den Höchstständen Ende 2023 mit etwa 4,2 %. Doch die Tiefststände unter 1 % in den Jahren 2019 bis 2021 sind noch deutlich weiter entfernt. "Die Bauzinsen bewegen sich seit Anfang September seitwärts - und das auf einem moderaten Niveau von im Schnitt rund 3,6 Prozent für zehnjährige Darlehen", sagt Mirjam Mohr, Vertriebsvorständin bei der Interhyp Gruppe.
Die Gesamtsituation am Bondmarkt spricht längerfristig sogar eher für steigende als für fallende Zinsen. Die EZB dürfte vorerst keine weiteren Zinssenkungen vornehmen, da sich die Inflation zuletzt hartnäckig zeigte. ING Chefvolkswirt Carsten Brzeski sieht "bei den langfristigen Kapitalmarktzinsen die Aufmerksamkeit weg von der Notenbank und hin zum Anstieg der Staatsverschuldung in Deutschland und der ganzen Eurozone gehen" - und den Zinstrend nach oben gerichtet.
Die Deutsche Bank rechnet kurzfristig ebenfalls mit stagnierenden, mittel- bis langfristig aber mit steigenden Zinsen. "Mit den geplanten Haushaltsdefiziten und dem Sondervermögen der Bundesregierung stehen im Volumen deutlich erhöhte Anleiheemissionen bevor, sowie ein robuster Anstieg der Neuverschuldung bis Ende der 20er Jahre, was den Aufwärtsdruck auf die langfristigen Renditen anhalten lassen dürfte", heißt es in der Prognose des Instituts.
Fast deckungsgleich liest es sich in der Zinsprognose der Commerzbank: "Längerfristig drohen höhere Renditen für Bundesanleihen und Baufinanzierungs-Zinsen wegen der Schuldenpolitik der Staaten. Wenn klar wird, dass das Inflationsproblem nicht vollständig gelöst ist, dürfte auch dies zu höheren Renditen für Bundesanleihen- und Baufinanzierungszinsen beitragen."
Für Käufer lohnt sich Warten auf sinkende Zinsen derzeit also nicht.